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  4. 先進的物流施設への重点投資

Investment in Modern Logistics Facilities先進的物流施設への重点投資

本投資法人は、サードパーティロジスティクス(注)事業及び電子商取引市場の拡大を背景として、物流施設の中でも希少性が高く、今後の需要の拡大が期待されるものとして、大規模(延床面積10,000㎡以上)かつ機能的な設計を備えた賃貸用物流施設を「先進的物流施設」と位置付け、本投資法人の主たる投資対象とします。その中でも機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を設定し、これらを備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。

(注) サードパーティロジスティクス(以下「3PL」といいます。)とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。典型的な3PL事業者は、顧客企業が提供する商品・サービスに関する市場動向、需要及び配送サービスの要求に基づき顧客企業のニーズに合わせて規模の調整やカスタマイズが可能な、統合運営業務、倉庫業務及び運送業務を提供しています。

サードパーティロジスティクスの市場規模の拡大

事業会社による物流体制の効率化やコスト削減等を目的とした物流アウトソーシングに対するニーズが増加し、効率的かつ高品質の物流サービスを提供できる3PL事業が成長してきました。

日本の3PL市場規模の推移

(出所) ロジスティクス・ビジネス

3PL事業者は、大規模な機能的物流施設を選好する傾向があり、さらに、倉庫の自社保有比率を低くし、事業リスクを軽減しながら収益性を向上させる戦略をとる傾向が高まっており、大規模な機能的物流施設の賃貸需要が増加していると考えています。

電子商取引市場の規模の拡大

インターネットや通信販売サービスの活用による消費態度の変化に伴い、電子商取引市場は着実に拡大しており、電子商取引を介した消費者向け物品の荷動きは今後も堅調に推移するものと考えられます。

電子商取引市場規模の推移

(出所) 経済産業省「電子商取引に関する市場調査」
(注) 日本における消費者向け電子商取引の市場規模を集計したものです。

電子商取引による販売規模の拡大、多頻度小口配送の増加、配達時間の個別化、個人情報等のセキュリティ意識の高まり等に伴い、電子商取引業者による、より大規模な、利便性の高い機能的物流施設に対する需要は今後も増加すると考えられます。

希少性の高い先進的物流施設

日本における物流施設は、その多くが自社利用を前提とした小規模な物件となっています。また、物流施設全体のうち、先進的物流施設は3.9%程度となっており、必ずしも十分な供給量があるとはいえず、希少性が高いと考えられます。

希少性の高い先進的物流施設希少性の高い先進的物流施設

先進的物流施設への底堅い需要が継続

物流用地不足から先進的物流施設自体の供給は限定的である一方で、大規模賃貸用物流施設に対する需要が供給を上回る状態が続いていることから、空室率は低下傾向にあり、引き続き先進的物流施設への底堅い需要が継続するものと考えられます。

先進的物流施設への底堅い需要が継続先進的物流施設への底堅い需要が継続

先進的物流施設の特徴

本投資法人は、先進的物流施設の中でも、機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、以下の条件を備える物流施設に重点的に投資を行う方針です。

大規模施設
延床面積 10,000㎡以上
機能的設計
延床面積の過半につき、天井高 5.5m 以上 かつ 床荷重 1.5t/㎡ 以上

先進的物流施設の機能

本投資法人は、先進的物流施設への投資に際しては、以下の機能にも着目します。

先進的物流施設の機能

(注) 上記は取得資産である「GLP 東京Ⅱ」を例に、先進的物流施設の主な機能を紹介しており、本投資法人はこれらの機能すべてを備える賃貸用物流施設にのみ投資するものではありません。

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