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GLP投資法人の概要
  1. GLP投資法人トップ
  2. GLP投資法人の概要
  3. GLP J-REITの特徴
  4. 投資主目線に立脚した革新的な取組み

Innovative initiatives based on unitholders’ perspectives投資主目線に立脚した革新的な取組み

本投資法人は、誠実かつ健全な資産運用の遂行を確保し、安定配当及び投資主価値の最大化を実現するため、それらに資すると考えられる様々な革新的な施策又は取組みを検討し、実施してきました。

スポンサー旗艦物件の取得

本投資法人のポートフォリオは、GLP 東京Ⅱ、GLP 東京及びGLP 尼崎といった、スポンサーであるGLPグループが保有・運営する物流施設ポートフォリオの中の旗艦物件を組み入れることにより、国内最大の賃貸用物流施設運営事業者であるGLPグループが保有する業界最高水準のポートフォリオと同等のクオリティを保持しています。

GLPグループとの物件情報提供契約の締結

本投資法人は、GLPグループが保有・運営する物流施設群が、本投資法人の将来の外部成長のための重要なパイプラインであると考えております。そこで、このパイプラインからの安定的かつ継続的な取得を可能にすることを目的として、本投資法人の上場直前の2012年11月13日付で、当時GLPグループが国内において保有していた物件のうち、第三者との共同出資によるジョイント・ベンチャーを通じて保有する物件等を除く全38物件(契約締結当時)について、その売却に関する情報を本投資法人が優先的に入手できる旨の物件情報提供(Right of First Look)契約を締結し、大規模かつ具体的な「目に見えるパイプライン」を投資家に提示しました。

毎期継続的な利益を超える金銭の分配の採用

本投資法人は、J-REITで初めて毎期継続的な利益を超える金銭の分配を採用しました。これにより、FFO(ファンズ・フロム・オペレーション(注))をベースとした分配を可能にし、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを行っています。これは、減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額が少額に留まり、また、資本的支出の金額を相対的に的確に見積もることができるといった物流施設の特性に加え、物流施設の運営・管理において高い専門性と実績を有するグローバル・ロジスティック・プロパティーズによるプロパティ・マネジメント力を最大限に活用することにより可能となった施策です。

(注) 不動産投資法人における不動産賃貸運用により生み出されるキャッシュ・フローを示すものであり、一般に「当期純利益+当期減価償却費-不動産等除売却損益」により算出されます。

過去最大級の時価総額と最小の投資口価格によるIPO

本投資法人は、2012年12月当時において、J-REIT史上2番目となるオファリング総額である約1,100億円のIPOを実施することにより、上場直後から一定の流動性を確保しました。
また、IPO時の一口当たりの発行価額を、J-REITとしては最少であった60,500円に設定して投資口を小口化することにより、投資家層を拡大するとともに、流動性の向上を目指しました。

投資効率の向上を実現する物件取得機会の確保

本投資法人は、2015年7月に優良物件の取得機会確保のためのブリッジスキームの一つとして、Optimal Takeout Arrangement(OTA)と称した新たな取組みを採用しました。
OTAは、将来における本投資法人の取得予定資産について、ブリッジ会社に一時的に保有してもらうことにより、本投資法人が指定したタイミングで、かつ、取得価格を一定程度低減させた形で、当該物件を取得することができる仕組みです。
この取組みにより、本投資法人は、取得時期のフレキシビリティを確保するとともに、投資効率の向上の実現を目指します。
なお、OTAを活用した物件取得機会の確保の具体例に関しては、こちらをご覧ください。

業績連動型の資産運用報酬及び資産運用会社経営陣の賞与

本投資法人の資産運用会社が受け取る資産運用報酬は、その約3分の2が賃貸NOI及び一口当たり当期純利益に連動した業績連動型となっています。
また、資産運用会社の主要な役職員の賞与は、「一口当たり当期純利益」と「東証リート指数に対する本投資法人の投資口価格の相対パフォーマンス」に直接連動したパフォーマンス連動型となっています。(注)

(注) 「資産運用会社の主要な役職員」とは、代表取締役社長、常務執行役員CFO及び執行役員CIOを指します。

スポンサーグループによる投資口の保有(セイムボート出資)

本投資法人は、本投資法人の投資主利益とGLPグループの利益を合致させることを目的として、2012年12月の上場時に、当時のJ-REITマーケットでは異例であった、15%という高い比率でスポンサーが本投資法人の投資口を保有するという施策を実施しました。

利害関係人取引に対する厳格なガバナンス体制の導入

本投資法人が利害関係人取引を行う場合には、投資委員会及びコンプライアンス委員会の独立した外部委員の承認がなければこれを行うことができないものとしており、利害関係人取引に対する外部委員の拒否権を定めています。また、当該拒否権の実効性を担保するために、当該外部委員の選任については投資法人役員会の承認を得なければならないものとしており、外部委員の選任に対する投資法人役員会の拒否権を定めています。

投資家目線に立ったIR施策の導入

本投資法人は、プレスリリース及び各種開示資料について、上場以来継続的に日英同日開示を実施しています。
決算発表後の機関投資家及びアナリスト向け決算説明会についても、日本語での開催に加え、電話会議システムを利用した英語での実施も行っています。また、2015年2月期からは、日本語における決算説明会に対しても電話会議システムを導入し、説明会の会場にお越しいただかなくても電話で参加できる環境を整備しました。

公募増資時のユニークな取組み

本投資法人は、公募増資を実施する際にも、いくつかのユニークな取組みを、他のJ-REITに先駆けて実施しています。
2015年夏の公募増資時には、J-REIT初の取組みとして、公募増資の発表の当日に、主に海外の機関投資家向けのマネジメント・コール(電話会議システムによるグループミーティング)を行い、資産運用会社の経営陣から、迅速かつ直接に公募増資の概要と意義を発信しました。また、同じく2015年夏の公募増資時には、海外を含めたグローバル・オファリングとしてはJ-REITとして初めて、海外へ実際に赴くことなく、全ての海外投資家向けマーケティングを電話会議にて実施し、増資関連費用の削減に寄与したのみならず、移動時間の削減によるマーケティング機会の最大化にも成功しています。

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