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Investment Policyポートフォリオ構築方針

本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長の観点に配慮しながら、先進的物流施設を中心に投資します。また、投資エリアを関東圏と関西圏を中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指します。加えて、投資判断においては、主に立地、規模及び機能性等を考慮します。

投資エリア

本投資法人は、地理的分散を考慮に入れ、人口分布、域内総生産及び域内物流動向等を考慮した上で、主として、空港及び貿易港の近隣、大消費地間を結ぶ交通網の沿線並びに生産地又は消費地内の流通集積地等に所在する物流施設を投資対象とします。

各投資エリアに対する投資比率(取得価格ベース)

エリア
投資比率
関東圏
50~70%
関西圏
20~40%
その他
5~20%

投資基準

本投資法人は、安定した収益の確保を図るとの観点から、安定稼働している先進的物流施設を中心に投資を行うこととしています。また、さらなる収益の確保と運用資産の成長を図るとの観点から、現在その上に物流施設が存在している底地又は再開発を行うことにより将来その上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地についても投資を行うこととしています。具体的な投資基準は以下のとおりです。

先進的物流施設への投資

稼働状況
完成後1年以上経過しているか、稼働率が93%以上に達している物件のみに投資
規 模
延床面積10,000㎡以上の大規模賃貸用物流施設を中心に投資
機能性
機能性を評価するための具体的な目安の一つとして、「延床面積の過半につき、天井高5.5m以上かつ床荷重1.5t/㎡以上」の条件を満たす物流施設に重点的に投資
「十分な柱間隔」、「先進的トラックバース(積載スペースの広さ、高床式バース、ドックレベラー)」、「高配送効率のためのバース設計(両面バース、各階バース等)」、「ランプウェイ」、「オフィススペース」、「許容積載量の大きいエレベーター」、「従業員スペース(更衣室、休憩スペース、売店等)」、「施設内照明の高照度(庫内作業に対応した照度)」、「免震構造」、「24時間警備」、「地域環境配慮型」等の機能に着目

底地への投資

稼働状況
竣工後に安定稼働することが見込まれること
リスク分析・管理
開発リスク、許認可リスク、完工リスク、テナントリスク、価格(変動)リスク、開発中の金利変動リスク及び大規模な自然災害リスク等の不動産の開発に係る各種リスクが、適切に分析及び管理されていること
投資手法
投資手法が再開発の特性を踏まえた適切なものであること
事業進捗
再開発の事業進捗のモニタリングが適切に行われること
ポートフォリオ全体への影響
再開発が直ちにキャッシュ・フローを生まないことに鑑み、ポートフォリオ全体に過大な影響を与えることがないこと
取得の蓋然性
当該物流施設の優先交渉権が得られる見込みがあるなど物流施設の取得の蓋然性があること
関連リンク
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ポートフォリオ一覧
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